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苏州律师:房屋转让的条件有哪些?房屋转让的注意事项有哪些?

来源:苏州律师事务所时间:2021-06-19 15:36

  房屋转让的条件有哪些?房屋转让的注意事项有哪些?苏州律师:如今,房地产行业可以说是发展的特别好,每一个人基本上都是有购房的需求,因此有不少房屋转让,房屋买卖的情况,如今,房地产行业可以说是发展的特别好,每一个人基本上都是有购房的需求,因此有不少房屋转让,房屋买卖的情况,那么房屋转让的条件有哪些?房屋转让的注意事项有哪些?
  房屋转让的条件有哪些?
 
  房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。下列房地产不得转让,转让也无效:
 
  (1)达不到下列条件的房地产不得转让。
 
  ①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;
 
  ②属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件;
 
  ③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
 
  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的……
 
  (3)依法收回土地使用权的。
 
  (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
 
  (5)权属有争议的。
 
  (6)未依法登记领取权属证书的。
 
  (7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
 
  房屋转让的注意事项有哪些?
  1、土地情况是否清晰,还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。交易房屋是否在租,有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
 
  2、房屋产权是否明晰,如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
 
  3、房屋手续是否齐全,房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。市政规划是否影响,有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
 
  4、对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。单位房屋是否侵权,一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。福利房屋是否合法,改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。转让时有一定限制。
 
  5、物管费用是否拖欠,有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(暖气、天然气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
 
  6、合同约定是否明确,二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:房屋价款、交易方式、合同主体、权利保证、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。中介公司是否违规,有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
 
  7、二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。
 
  房屋转让协议范本是怎样的?
 
  1、交易房产情况
 
  2、成交价格
 
  3、付款方式缴纳相关税费
 
  4、双方协议的交楼时间
 
  5、该物业是以现状售予买方,买方也认可,故买方不得以物业现状为由中途拒绝此项交易。
 
  6、在该物业交付给买方使用前、卖方须付清一切有关该物业之杂费。相关转名费用由买方支付。
 
  7、卖方须保证对上述该物业享有完整所有权,能完全支配及处理。
 
  8、违约责任
 
  9、本合约之外双方在谈判中的声称理解、承诺以及协议之内容,如有与本合约不相符的,以本合约为准。
 
  10、买卖双方可约定其他条款作为本协议的附件,附件须经双方签章。
 
  11、本合约一式贰份,自双方或代表人签字、盖章之日起生效。
 
  12、本合约产生争议,双方协商无法解决时,可向深圳市仲裁委员会提直仲裁,该委员会之裁决结果对双方均有约束力。
 
  13、其他约定条款
 
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